14 octobre 2024

Baux commerciaux

Absence de clé de répartition précise : quand les clauses de charges locatives sont réputées non écrites

Deux arrêts des Cours d’appel de Bordeaux et de Paris mettent en lumière l’importance de l’article L145-40-2 du Code de commerce en matière de précision et de transparence des charges locatives dans les baux commerciaux.

Rappel des exigences de l’article L145-40-2 et la jurisprudence associée :

  1. Inventaire précis et limitatif : L’article L145-40-2 impose que le bail contienne un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes, et redevances. Cet inventaire doit indiquer la répartition de ces charges entre bailleur et locataire et, dans un ensemble immobilier, entre les différents locataires en fonction de la surface exploitée.
  2. Ordre public et clauses réputées non écrites : La répartition des charges étant d’ordre public (L.145-15), toute clause qui contreviendrait à ces exigences est réputée non écrite.
  3. Dans le cas d’espèce jugé par la Cour d’appel de Bordeaux (arrêt du 2 mars 2022), l’absence d’une clé de répartition claire dans le bail a été considérée comme insuffisante et non conforme aux exigences de visibilité imposées par l’article L145-40-2.
  4. Décision de la Cour d’appel de Paris du 21 décembre 2023 : La Cour a confirmé cette interprétation. Dans ce cas, bien qu’une clause de transfert de charges soit incluse dans le bail, l’absence de clé de répartition précise a conduit à considérer la clause comme non écrite. La cour a jugé que la simple mention de la surface ou des millièmes de copropriété n’est pas suffisante sans une méthode de calcul claire pour la répartition des charges entre les différents lots, d’autant plus que le propriétaire détenait d’autres biens dans le même ensemble.

Ces décisions renforcent l’obligation pour les bailleurs d’offrir une transparence complète sur la répartition des charges locatives, faute de quoi les clauses ambiguës ou insuffisamment précises peuvent être invalidées. Elles doivent ainsi assurer aux preneurs une meilleure visibilité sur leurs obligations financières dès la conclusion du bail.

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